Co wpływa na wzrost cen mieszkań? | Desa Locum

Co wpływa na wzrost cen mieszkań?

Czynniki, które w największym stopniu wpływają na ceny mieszkań. 

Dynamika wynagrodzeń

Historyczne statystyki pokazują, że w długim okresie (10 lat) ceny mieszkań są dobrze skorelowane z dynamiką wynagrodzeń. Wynika to z prostego faktu, że wysokie wynagrodzenia zwiększają zdolność kredytową wpływając bezpośrednio na wysokość udzielonego kredytu. Tym samym, potencjalnego kupującego stać na: droższe lub większe mieszkanie, dom, nieruchomość. 

A graph showing real estate prices in Poland vs. real salary among Poles
A graph showing the dependence of real wages of Poles vs. housing prices in Poland

Inflacja

Inflacja objawia się najczęściej w wyższej dynamice cen materiałów budowlanych, robocizny, czy gruntu pod zabudowę. Aktualnie można szacować, że dynamika cen materiałów budowlanych to średnio 23% r/r w listopadzie 2021. W związku z tym, deweloperzy jako pierwsi dostrzegają wzrost cen i od razu przekładają to na wartość lokalu. W drugim kroku wyższe ceny nieruchomości z rynku pierwotnego wpływają również na podniesienie cen na rynku wtórnym, który jest alternatywą do rynku pierwotnego. Taki mechanizm powtarza się do momentu kiedy inflacja nie wyhamuje do poziomów niskich, jednocyfrowych.

W takiej sytuacji, zmiany cen nieruchomości praktycznie przestają być widoczne w skali roku. 

Poziom stóp procentowych (kredytów hipotecznych)

Poziom stóp procentowych bezpośrednio wpływa na koszt obsługi kredytów hipotecznych powodując ograniczenie bądź zwiększenie popytu na nowe i używane mieszkania. Jednakże wysokość stóp procentowych należy rozpatrywać w kontekście aktualnie występującej inflacji. W sytuacji gdy inflacja przekracza 10%, stopy procentowe na poziomie 4-5% nie są wysokie i nie powinny istotnie wpływać na dynamikę cen nieruchomości. Co innego w sytuacji, gdy inflacja wynosi 5% i stopy procentowe również 5%, wtedy możemy już mówić o wyższej realnej stopie procentowej, zagrażającej wzrostowi cen nieruchomości.

Poziom oszczędności netto gospodarstw domowych

Dane NBP wskazują, że od roku 2015 gospodarstwa domowe zaczynają kumulować środki finansowe na rachunkach bankowych, powodując, że ogólna kwota oszczędności przewyższa poziom kredytów. Pandemia COVID-19 spowodowała nasilenie tego zjawiska, co skutkowało zwiększeniem poziomu oszczędności netto do kwoty blisko 190 mld zł. w trzecim kwartale 2021. Efektem tego zjawiska jest z jednej strony utrzymująca się nadpłynność sektora bankowego, który jest skłonny udzielać więcej kredytów, w tym kredytów hipotecznych. Z drugiej strony gospodarstwa domowe dysponują coraz większą nadwyżką środków pieniężnych, które potencjalnie mogą być wykorzystane na zakup lub sfinansowanie nowej nieruchomości. Oczywiście nie wiemy, czy tak się stanie, ale można zakładać, że rosnąca inflacja będzie skłaniać gospodarstwa domowe do podjęcia takiej decyzji w horyzoncie kolejnych 12 miesięcy. Problemem pozostaje jednak wysokość stóp procentowych, która może być dla części gospodarstw barierą nie do przebicia. 

A graph showing a relation between the amount of households' savings vs. the number of mortgage loans taken

Zdaniem DESA Locum najbliższy rok nie tylko nie przyniesie spadków cen, ale kolejne wzrosty na poziomie ok 10% w grudniu 2022 w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego. Z tym że te wzrosty nie będą podyktowane presją popytową, ale bardziej wzrostem cen materiałów budowlanych, inflacji, spadających podaży nowych mieszkań, szczególnie w Warszawie.